Huit conseils pour être un bon investisseur immobilier

Investir dans l'immobilier ne s'improvise pas. Voici huit conseils pour bien investir et retirer un bon rendement de son achat.

L'investissement locatif est un business

Si vous pensez qu'il suffit d'acheter un bien, de le mettre en location et ensuite d'encaisser les loyers,  vous avez tout faux.

Investir dan l'immobilier, c'est plus que cela. Les motivations pour acheter un bien immobilier à louer sont multiplkes

Ce n'est pas la même chose qu'acheter un appartement pour y vivre. Vous devez vous mettre à la place de Monsieur tout le monde. Essayez de plaire à un maximum de gens et surtout à ceux qui désirent louer, donc souvent des jeunes ou des personnes âgées. Comprenez quelle est votre clientèle potentielle.

C'est aussi choisir un bien résistant à l'usage. Du carrelage plutôt que du parquet. Pratique, avec une bonne isolation, facile à nettoyer, bien situé, proche des commerces et des moyens de transport, ...

C'est faire de la prospection pour trouver le bien idéal ou en tout cas qui plaît au plus grand nombre, c'est passer du temps à calculer le rendement, les remises en état, aller voir des banquiers pour obtenir un prêt.

C'est aussi passer une annonce avec des photos, répondre aux coups de téléphone, fixer les rendez-vous, prendre des renseignements, choisir un locataire, établir un bail, faire un état des lieux d'entrée, suivre les paiements de loyers, assurer les réparations, ...

Aimer les contacts et être organisé, facilite la réalisation de toutes ces tâches.

Commencez petit

Ne commencez surtout pas par une maison. Votre premier bien choisissez-le petit, un studio ou un appartement une chambre. Il y a aussi la possibilité d'acheter une chambre d'étudiants ou des garages.

Ce qui est important c'est de rentrer dans la démarche de l'investissement immobilier locatif.: recherche, calcul, présentation, location.

Une deuxième avantage à commencer petit est de vous permettre de vous diversifier par la suite. Deux studios sont plus avantageux qu'un grand appartement. Si l'un des deux n'est pas loué, vous avez toujours les rentrées du second. Avec seul appartement, vous n'avez plus de rentrées du tout. Vous l'avez compris la diversification est votre atout.

Faites vos calculs

Ne vous lancez pas tête baissée. L'aspect financier est important.

Tout d'abord le rendement. Le calcul du rendement brut est facile à faire. C'est le rapport entre les loyers annuels et le montant investi toutes taxes comprises. Cela nécessite d'estimer le louer que vous pouvez demander. Regardez la méthode décrite dans l'article consacré à comment déterminer le loyer.

Le cash-flow est la deuxième notion à maîtriser. Les éléments à prendre en compte sont: l'apport initial, les revenus, le montant emprunté et le remboursement hypothécaire. Pour plus de détails lisez l'article sur le cash-flow immobilier.

Le financement de l'achat est à étudier. A moins de travailler sur fonds propres, un emprunt est nécessaire. Il ouvre aussi la porte à des déductions fiscales. La négociation avec les banques implique également des contacts et un dossier à préparer. Suivez les conseils sur la négociation du prêt hypothécaire et les erreurs à éviter.

Achetez un bien dans un endroit que vous connaissez bien

Cela facilite les choses de bien connaître l'endroit où vous investissez. 

L'élément essentiel pour le choix est la localisation. Parfois cela représente un coût supplémentaire à l'achat mais vous le retrouverez dans le loyer et si un jour vous devez revendre, une bonne localisation gardera toute sa valeur.

Un quartier agréable à vivre, avec beaucoup de facilités (commerces, ...) et bien desservi par les transports en commun sera attractif pour vos futurs locataires. 

Lisez en plus sur les critères de choix.

Fixez un loyer adapté à votre bien

La fixation du loyer est importante. Trop élevé, votre bien trouvera difficilement un amateur et les mois perdus diminuent votre rentabilité. Trop bas, c'est pour toute la durée du bail. Trouver le bon loyer est cependant une question de bons sens. Lisez la méthode dans comment déterminer le juste loyer.

Soyez prêt à vous investir

Si vous commencer avec un bien pas trop grand, il est intéressant de s'investir activement dans la rénovation. C'est une affaire de goût et d'expérience. Si vous n'avez pas deux "mains gauches" et si mettre la main à la pâte ne vous effraye pas, cela vaut la peine de passer du temps à la rénovation et à l'aménagement de votre studio. 

Vous ferez ainsi des économies et éviterez d'appeler des corps de métier chers et souvent difficiles à obtenir. Si en plus vous pouvez obtenir de l'aide d'amis ou de proches, le travail sera plus vite fini.

Lisez aussi comment estimer les frais de remises en état.

Faites appel à des professionnels quand c'est nécessaire

Pour certains travaux spécifiques, une expertise est nécessaire, n'hésitez pas dans cecas à faire appel à un professionnel. Une état des lieux d'entrée ou de sortie est par exemple à confier à un expert immobilier. Ce n'est pas très onéreux et vous assurera d'un avis objectif en cas de dégâts locatifs.

Si vous ne disposez pas du temps nécessaire pour certaines tâches, vous pouvez vous faire assister . La gestion locative peut être confiée à une agence. Cela diminuera un peu votre rentabilité mais ce sera un souci en moins si vous êtes souvent à l'étranger. 

Rendez vos locataires satisfaits

La satisfaction de vos locataires est sans doute le meilleur garant de votre rentabilité. La vacance locative est un des coûts majeurs de l'immobilier locatif. Un locataire satisfait ne partira que pour de bonnes raisons.

Soignez donc vos locataires comme des clients. Il est essentiel de s'assurer que vos locataires aient le sentiment d'en avoir pour leur argent.

Faites les réparations nécessaires et traiter les avec respect. Vous avez des droits mais aussi des devoirs vis-à vis de vos locataires.

Si vous êtes prêt à suivre ces huit conseils vous serez un bon investisseur immobilier et vous obtiendrez un bon rendement de votre investissement.

Et vous, êtes-vous un bon investisseur? Partagez vos impressions et n'hésitez pas à donner vos propres conseils.
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2. Dix raisons d'investir dans l'immobilier locatif

3. Augmenter le rendement par la négociation d'achat

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