Tout ce qu'il faut savoir sur l'état des lieux

Établir un état des lieux d'entrée est une étape obligatoire et essentielle de la mise en location. Les obligations liées à son établissement sont très souvent méconnues et donnent lieu à des difficultés lors de la fin du bail immobilier. Voici ce qu'il faut savoir pour éviter des soucis et des pertes financières.

                                                                                                                         Mis à jour le 20 février 2017

La loi belge est claire. A la fin du bail, le locataire doit restituer le bien pris en location dans l'état où il se trouvait au début du bail. Une seule exception, ce qui a été endommagé par un usage normal ou cas de force majeur.

Obligation de réaliser un état des lieux d'entrée

Afin de déterminer si l'état dans lequel le locataire restitue le bien est conforme à la loi, le plus simple est d'établir un état des lieux d'entrée. C'est, d'ailleurs, devenu une obligation légale pour tous les baux signés depuis le mois de mai 2007.

L'état des lieux est contradictoire, cela signifie qu'il est signé par le bailleur et le locataire. Il doit être détaillé et les frais répartis entre les parties. L'état des lieux doit être joint au bail et enregistré en même temps. 

Qui peut procéder à l'état des lieux

Tout le monde peut rédiger l'état des lieux mais il doit toujours être signé par le locataire et le bailleur. 

Il peut donc être rédigé par le bailleur et le locataire mais aussi par une tierce partie: un expert immobilier ou même l'agent immobilier.

Si des honoraires sont facturés par un tiers, ils sont répartis à parts égales entre le propriétaire et le locataire. Dans tous les cas, les parties doivent signer l'état des lieux.

Dans l'éventualité où les parties ne se mettent pas d'accord sur l'expert, il est nécessaire de recourir au Juge de Paix qui désignera un professionnel. Ce recours doit avoir lieu rapidement dans le premier mois du bail.

Quand l'état des lieux doit-il être fait?

Idéalement, il faut le réaliser avant que le locataire ne prenne possession des lieux. Cela facilite d'ailleurs la description exhaustive des défauts. Dans tous les cas, il doit être réalisé dans le premier mois du bail.

En cas de travaux réalisés par le bailleur au cours du bail, aussi bien le locataire que le bailleur peut demander un nouvel état des lieux.

Clause abusive

Pour éviter un état des lieux, un bailleur peut-il recourir à une clause générale: "Le locataire reconnaît avoir reçu le bien dans un excellent état général et s'engage à l'entretenir convenablement et à le restituer dans l'état où il l'a reçu".

Ce type de clause est contraire à la loi et n'est pas valable.

Que se passe-t-il lors de la fin du bail

Un nouvel état des lieux, appelé état des lieux de sortie est établi soit de façon contradictoire soit par un expert. Les différences entre l'entrée et la sortie sont identifiées. Toute dégradation qui n'est pas liée à une usure normale ou de force majeur est à charge du locataire. Il vaut mieux recourir à un expert qui est en mesure de chiffrer les frais de remise en état.

S'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée, l'état des lieux de sortie n'a aucune valeur juridique et la responsabilité du locataire n'est pas engagée sauf preuve de cette responsabilité apportée par le bailleur. 

Si le locataire refuse de signer l'état des lieux ou même d'être présent, invitez-le par lettre recommandée à établir l'état des lieux. En cas de refus répété, faites constater par huissier  afin de pouvoir utiliser la garantie locative.

En dernier ressort (garantie insuffisante), il vous reste à recourir au Juge de Paix. L'état des lieux établi par un professionnel et l'exploit d'huissier pourront être produits comme preuve.

Aspects psychologiques de l'état des lieux

A l'entrée, un état des lieux ne pose généralemet pas de problèmes. Le locataire peut signaler tous les défauts et les faire rajouter.

Lors de l'état des lieux de sortie, il en va autrement car l'expert chiffre les dégats constatés et la note peut vite devenir sévère. Il arrive que le locataire sortant s'énerve et conteste. Il vaut mieux avoir un expert immobilier assez ferme dans ces cas-là. Il joue le rôle du "méchant".

Par exemple si le locataire refuse de signer l'état des lieux, c'est le rôle de l'expert de rappeler que dans ce cas, le bail continue de courir et sera du tant que le bailleur n'accepte pas les clés. De plus, l'état des lieux sera signifié par huissier ce qui occasionnera ds frais supplémentaires. De même si les parties doivent recourir au Tribunal de Paix, des frais seront encourus et probablement mis à charge du locataire.

Peut-on faire l'état des lieux d'entrée et de sortie en même temps?

Oui rien ne l'empêche. Du point de vue du bailleur c'est même avantageux, car il ne paye qu'un tiers des frais, le locataires entrant et sortant supportant les deux autres tiers.

Et vous quelles sont vos expériences avec les états des lieux?

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