Faut-il vendre soi-même son appartement?

Avez-vous déjà pensé vendre vous-même votre appartement ou votre maison. Dans cet article, vous trouverez les conseils à suivre pour réaliser cette transaction ainsi que les obligations à respecter.

 Mis à jour le 2 septembre 2017   

Raisons de vendre soi-même:

L'avantage est d'éviter de devoir payer une agence immobilière pour réaliser le vente du bien en question. C'est surtout un avantage financier car une agence sérieuse vous demandera 3% du prix de vente comme rémunération. Pour ce prix, elle vous apporte une expertise, une visibilité et un réservoir de clients intéressés par votre bien. L'économie est donc substantielle.

Si vous souhaitez recourir à une agence immobilière, lisez comment bien choisir une agence.

En contrepartie, vous devez être conscient du travail que demande la vente d'un bien immobilier:

Réaliser une annonce avec des photos attractives:

 Ce n'est pas le plus difficile. Avec un peu de savoir-faire vous pouvez y arriver sans trop de difficultés. Faites vos photos par une journée lumineuse. Utilisez un grand angle pour donner de l'espace. Photographiez chaque pièce, surtout les pièces de séjour, et la cuisine et la salle de bains.

Réalisez un descriptif clair, précis et objectif de votre bien. Mettez en valeur mais n'enjolivez pas. Lors des visites, les défauts apparaîtront. Vous et les acquéreurs gagnerez du temps en faisant un descriptif correct.

Être disponible pour répondre au téléphone et faire les visites : 

Ne négligez pas cet aspect. Vendre un appartement ou une maison nécessite une grande disponibilité. Aujourd'hui , les gens vous appellent continuellement. Faire visiter prend du temps sans compter les trajets. Vous devez parvenir à vous libérer pour visiter quand cela convient à vos acquéreurs. Souvent le soir et le week-end.

Estimer la valeur du bien à vendre:

C'est essentiel car vouloir économiser les frais de l'agence pour vendre trop bon marché est un mauvais calcul. Déterminer le bon prix n'est pas facile et souvent, une marge de négociation est nécessaire. Regardez sur des sites immobiliers des biens comparables dans votre quartier et visitez-les. Déterminez objectivement leurs caractéristiques par rapport au votre. N'essayez pas de vendre plus cher que ce qui est disponible sur le marché ... surtout si la concurrence présente des avantages que vous n'avez pas.

Les agences donnent trois prix: le prix maximum (rarement atteint), le prix vraisemblable après négociation et un prix minimum. Inspirez-vous de cette approche. Bien sûr ces trois prix sont pour vous et vous n'indiquez que le prix maximum dans l'annonce. Un des avantages des agences est d'avoir un réservoir de clients "chauds". Elle les contacte en priorité. Ce sont souvent ceux-là qui achètent au prix demandé ou avec une petite marge de négociation car les agences les mettent en concurrence.

Quand vous fixez le prix dans l'annonce restez sous un seuil: en dessous de 150.000€ ou 200.000€ en fonction du bien à vendre. Évitez de dépasser ces seuils ronds de quelques euros car vous risquez de perdre les acheteurs qui mettent des limites maximum dans leurs recherches. Si votre prix est juste au-dessus d'un seuil, examinez si vous ne pouvez pas rester en deçà du seuil en mettant une cave ou un garage en option (200.000p€ pour l'appartement et 15.000€ en plus pour le garage).

Répondre aux question multiples des acquéreurs potentiels:

Cela se prépare. Faites une check-list des questions possibles. Elle ne sera pas exhaustive mais au moins vous saurez déjà répondre à celles-là.

• les consommations d'énergie
• les frais de syndic si vous êtes en co-propriété
• le revenu cadastral
• l'âge et le type de chaudière
• l'âge du bâtiment et éventuellement la date de la dernière remise en état
• l'isolation du bâtiment et la performance énergétique
• ...

Négocier le prix:

C'est l'aspect incontournable de la vente. Si vous n'êtes pas un bon négociateur, réfléchissez à deux fois avant de vous lancer. Les acquéreurs vont tenter de déprécier votre bien en énumérant les travaux à faire et les défauts. Votre rôle est de les minimiser. Obtenez des devis pour les remises en état (peinture, remplacement du sol, chaudière, ...).



Posez-vous la question de procéder à certaines rénovations vous-même avant de mettre en vente. Beaucoup de défauts peuvent être éliminé de la sorte. Cela facilitera votre négociation et minimisera les arguments des acheteurs.

Mettez en avant les qualités de votre bien: localisation, calme, environnement, ... Cela a un prix aussi et les acheteurs le savent.

Obtenir une offre signée:

 Une offre correctement rédigée permet d'éviter toute surprise par la suite en cas de désistement. Cela aussi se prépare. Dès le début de la mise en vente, recherchez un document sur internet correspondant au type de bien que vous vendez. Adaptez-le si nécessaire. Quand l'acheteur est chaud, ne le lâchez plus. Faites le signer tout de suite.

Connaissez-vous la différence entre une option et une offre ferme?

Réfléchissez à l'avance aux conditions suspensives telles que crédit hypothécaire.

Fournir les documents nécessaires:

Les documents  à fournir en cas de vente immobilière sont nombreux. Une agence peut vous aider dans ce domaine en vous mettant en contact avec des experts. Si vous vendez vous-même, vous devrez faire le travail vous-mêmes ou trouver ces experts. Voici une liste non exhaustive des documents à fournir:

En France:

- Diagnostic de performance énergétique

- Diagnostic gaz et électricité lorsque l'installation a plus de 15 ans

- Diagnostic Plomb si le bien a été construit avant 1949

En Belgique:

- Certificat PEB :

- Contrôle de l'installation électrique:

- Certificat de destination urbanistique:

- Certificat d'étanchéité de la citerne à mazout:

- Situation de la co-propriété en cas de co-propriété

- Dossier d'intervention ultérieure:


Pour plus de renseignements sur ces documents nécessaires en Belgique, consultez les documents obligatoires en cas de vente d'un bien immobilier en Belgique.

Et maintenant, à vous de décider si vous le faites seul ou si vous prenez la solution classique du recours à l'agence.

Et vous quelles sont vos expériences?

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